재산세 ‘인상 한도 5%’는 매년 5%까지만 오른다는 뜻이 아닙니다. 조문은 그렇게 쓰여 있지 않습니다.
10월 5일 아침 기사가 많이 나왔습니다. 집값이 지금처럼 오르면 2030년 서울 주요 아파트 재산세가 올해보다 54% 늘고, 노원·도봉·강북은 76% 늘어난다는 내용입니다. 국민의힘 신동욱 의원실이 KB국민은행에서 받은 시뮬레이션 모형을 25개 자치구 시세 상위 5개 단지, 125곳에 돌린 결과입니다.
기사 아래 댓글에서 같은 질문이 반복됐습니다. 재산세는 1년에 5%까지만 오르게 돼 있지 않느냐는 것입니다. 5%씩 4년이면 22%인데 76%는 어디서 나왔느냐고요.
저도 평촌에 집 한 채를 가진 1주택자라 9월 고지서를 받는 사람입니다. 그래서 시뮬레이션이 적은 조건과 지방세법 조문을 나란히 놓고, 보도된 숫자를 제 손으로 다시 계산했습니다.
시뮬레이션은 무엇을 가정했습니까?
연합뉴스 보도에 적힌 조건은 다섯입니다. 30평형대 한 채를 가진 1세대 1주택자, 공시가격은 7월 27일 KB시세의 69%, 집값은 매년 10.3%씩 상승, 2027~2030년 과세표준 상한률 5%, 전년 대비 세 부담 상한 130%입니다. 공시가격 9억 원 이하 1주택자 특례세율은 넣지 않았다고 돼 있습니다.
10.3%는 올해 1~9월 서울 아파트 매매가격 누적 상승률입니다. 이것을 4년 내내 모든 구에 똑같이 곱했습니다. 69%는 공시가격 현실화율을 지금 수준에 묶어 둔다는 뜻입니다.
| 시나리오(공정시장가액비율) | 2026년 평균 | 2030년 평균 | 증가 |
|---|---|---|---|
| 45% 유지 | 219만 7,296원 | 337만 2,928원 | 53.5% |
| 50%로 인상 | 219만 7,296원 | 381만 7,698원 | 73.7% |
| 60%로 인상 | 219만 7,296원 | 470만 7,035원 | 2.14배 |
| 45% · 집값 연 5.15% | 219만 7,296원 | 282만 6,003원 | 28.6% |
표의 금액은 재산세 본세입니다. 지방교육세와 도시지역분은 빠져 있습니다. 고지서에 찍히는 돈은 이보다 큽니다.
과세표준 상한 5%는 조문에 어떻게 쓰여 있습니까?
지방세법 제110조 제3항은 주택 과세표준이 ‘과세표준상한액’보다 크면 상한액을 과세표준으로 한다고 정합니다. 상한액은 ‘직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액’에 ‘올해 과세표준×과세표준상한율’을 더한 값입니다. 상한율은 0에서 5% 사이에서 대통령령으로 정하게 돼 있고, 시행령은 5%로 정했습니다.
문제는 ‘직전 연도 과세표준 상당액’의 뜻입니다. 시행령 제109조의2 제1항은 이것을 ‘직전 연도의 시가표준액에 과세기준일 현재의 공정시장가액비율을 곱한 금액’이라고 적었습니다. 작년에 실제로 낸 과세표준이 아닙니다. 작년 공시가격으로 다시 계산한 값입니다.
이 차이가 전부입니다. 상한이 작년의 ‘깎인 값’에서 출발하면 해마다 5%씩 쌓입니다. 그런데 조문은 작년 공시가격 그대로에서 출발합니다. 그래서 공시가격이 한 해 5.26%보다 덜 오르면 상한은 아예 작동하지 않습니다. 더 오르면 그해 과세표준을 한 번 깎을 뿐이고, 그 깎은 몫은 다음 해로 넘어가지 않습니다.
공시가격이 매년 10.3% 오르는 경우를 셌습니다. 첫해 과세표준은 5.5%만 오릅니다. 둘째 해부터는 10.3%씩 오릅니다. 4년 뒤 과세표준은 상한이 없을 때의 95.7% 수준입니다. 상한이 막아 주는 것은 4.3%입니다. 정확히 말하면 이 장치는 인상 한도가 아니라 1년짜리 완충입니다.
보도된 숫자를 같은 식으로 다시 계산하면 맞습니까?
맞습니다. 시뮬레이션 조건에 위 시행령 식을 그대로 넣고, 보도된 단지별 올해 세액에서 과세표준을 거꾸로 구해 4년을 돌렸습니다. 단지 다섯 곳 모두 2030년 세액이 1원 이내로 같았습니다.
| 단지 | 2026년(보도) | 2030년(보도) | 다시 계산 |
|---|---|---|---|
| 서초 래미안원베일리 34평형 | 675만 9,900원 | 983만 3,555원 | 983만 3,556원 |
| 같은 단지 · 비율 50% | 675만 9,900원 | 1,099만 6,173원 | 1,099만 6,173원 |
| 노원 건영3차 32평형 | 93만 4,920원 | 158만 5,811원 | 158만 5,812원 |
| 강북 송천센트레빌 32평형 | 81만 720원 | 140만 9,953원 | 140만 9,954원 |
| 도봉 쌍용 33평형 | 56만 9,081원 | 106만 7,030원 | 106만 7,030원 |
| 도봉 삼성 | 53만 8,031원 | 99만 6,687원 | 99만 6,687원 |
1원 차이는 반올림입니다. 그러니 이 모형은 시행령을 제대로 읽었습니다. ‘5%씩’으로 읽고 계산했다면 노도강 평균은 2030년 105만 원, 증가율 39.6%에 그칩니다. 기사의 76%가 과장된 숫자가 아니라, 댓글의 22%가 조문을 잘못 읽은 숫자입니다.
왜 강남보다 노원·도봉·강북이 더 많이 오릅니까?
과세표준은 모든 단지가 똑같이 약 41.6% 늘어납니다. 집값 상승률을 모두 10.3%로 넣었기 때문입니다. 차이를 만드는 것은 세율표입니다.
지방세법 제111조 주택 세율은 과세표준 3억 원 위에서 0.4% 한 칸입니다. 3억 원까지는 57만 원으로 고정이고, 그 위는 모두 0.4%를 곱합니다. 과세표준이 14억 원대인 강남3구 단지는 세금 대부분이 0.4% 칸에서 나옵니다. 올해 실효세율이 0.357%로 0.4%에 가깝습니다. 노도강 단지는 과세표준 3억 4,600만 원 안팎이라 실효세율이 0.218%입니다.
이런 집은 과세표준이 1% 늘 때 세금이 약 1.8% 늘어납니다. 강남3구는 약 1.1%입니다. 누진 구간의 문턱 바로 위에 있는 집이 가장 크게 움직입니다. 금액으로는 강남3구가 245만 원, 노도강이 57만 원 늘어나는데, 비율로는 반대가 됩니다.
시뮬레이션에서 지금 법과 다른 대목은 무엇입니까?
두 군데입니다. 하나는 세 부담 상한 130%입니다. 예전에는 주택 재산세가 전년 대비 105~130% 넘게 오르지 못하게 막는 장치가 있었습니다. 2023년 3월 지방세법 개정으로 제122조에 ‘주택의 경우에는 적용하지 아니한다’는 단서가 붙었고, 2024년 1월 1일부터 시행됐습니다. 과세표준상한제가 그 자리를 대신했습니다.
45% 유지 시나리오에서는 이 차이가 결과를 바꾸지 않습니다. 해마다 30%까지 오르는 해가 없기 때문입니다. 공정시장가액비율을 60%로 올리는 시나리오는 다릅니다. 제가 같은 식으로 셌더니 노도강 평균 세액이 2027년 한 해에만 1.75배가 됩니다. 130% 상한을 넣으면 98만 원, 빼면 131만 6,000원입니다. 2030년 종착점은 2.63배로 같지만, 지금 법이라면 그 충격이 첫해에 몰립니다.
다른 하나는 특례세율입니다. 지방세법 제111조의2는 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에 세율을 구간마다 0.05%p 낮춰 줍니다. 보도에 나온 노도강 단지 네 곳의 올해 공시가격을 세액에서 거꾸로 구하면 6억 3,800만~8억 6,900만 원으로 전부 9억 원 아래입니다. 실제 1주택자라면 올해 세액은 보도보다 낮습니다. 송천센트레빌은 81만 원이 아니라 63만 원 정도입니다.
그런데 집값이 매년 10.3% 오르면 이 네 곳은 2027~2030년 사이 모두 9억 원을 넘어 특례에서 빠집니다. 2030년 세액은 특례가 있든 없든 같아지고, 올해 대비 증가율은 오히려 커집니다. 송천센트레빌은 63만 원에서 141만 원으로 2.2배입니다.
게다가 특례 자체가 시한부입니다. 법률 부칙은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 적용한다고 적었습니다. 행정안전부가 8월 26일 지방세제 개편안에서 2029년까지 3년 연장하겠다고 했지만, 입법예고를 마치고 10월 중 국회에 낼 예정인 개정안입니다. 10월 6일 기준 국회를 통과하지 못했습니다.
집값이 정말 매년 10.3% 오릅니까?
모든 구에 같은 10.3%를 곱한 것이 이 시뮬레이션에서 가장 큰 가정입니다. 국토교통부 실거래로 지난 1년을 확인했습니다. 같은 단지·같은 면적(전용 74~86㎡)이 2025년 2~7월과 2026년 2~7월에 모두 거래된 묶음 2,281개의 중앙값 비율입니다.
| 권역 | 묶음 | 1년 가격 변화 | 그 속도로 센 2030년 세금 |
|---|---|---|---|
| 노원·도봉·강북 | 272 | +4.75% | +37.5% |
| 금천·관악·구로 | 228 | +6.67% | +43.8% |
| 서울 전체 | 2,281 | +13.68% | — |
| 강남·서초·송파 | 340 | +16.77% | +76.7% |
| 마포·용산·성동 | 242 | +22.45% | +112.9% |
노도강은 가정의 절반에 못 미쳤습니다. 4.75%는 시행령 상한이 작동하는 5.26%보다 낮아서 상한도 일하지 않습니다. 그 속도가 4년 이어지면 노도강 상위 단지 재산세는 76%가 아니라 약 38% 늘어납니다. 반대로 강남3구와 마용성은 가정보다 빨랐습니다. 그 속도라면 증가율 순서가 뒤집힙니다.
다만 이 비교에는 한계가 있습니다. 제 표본은 권역의 전체 단지이고, 시뮬레이션은 구별 시세 상위 5개 단지입니다. 1년치 상승률 하나를 4년에 늘린 것도 시뮬레이션과 같은 종류의 가정입니다. 방향만 읽어 주시면 됩니다.
그래서 이 숫자를 어떻게 읽어야 합니까?
세 가지로 정리합니다. 첫째, 과세표준 상한 5%는 매년 5%의 인상 한도가 아닙니다. 공시가격이 꾸준히 오르면 한 해 늦게 따라갈 뿐입니다. 둘째, 같은 과표 증가에도 실효세율이 낮은 집이 비율로 더 오릅니다. 셋째, 노도강 76%는 노도강이 강남과 같은 속도로 오른다는 가정 위의 숫자입니다. 지난 1년은 그렇지 않았습니다.
저는 재산세가 집값을 따라 오르는 것 자체를 문제로 보지 않습니다. 가격은 정보이고, 보유세는 그 정보를 따라가는 세금입니다. 올랐는데 세금이 그대로라면 그쪽이 이상합니다. 제가 문제로 보는 것은 안전장치의 이름입니다. ‘인상 한도’라는 말을 듣고 해마다 5%를 계획한 1주택자는 2028년 고지서에서 놀랍니다. 제도를 바꾸는 것보다 제도를 설명하는 것이 먼저입니다.
남은 변수는 공정시장가액비율과 공시가격 현실화율입니다. 둘 다 국회가 아니라 시행령과 정부 계획으로 움직입니다. 비율이 45%에서 60%로 가면 노도강 상위 단지 세금은 2.63배가 됩니다. 이 숫자는 법률 개정 없이도 나올 수 있는 숫자입니다. 연말 시행령 개정안을 지켜볼 이유입니다.
조문을 다시 읽었습니다. ‘직전 연도 과세표준 상당액’이라는 한 구절이 22%와 76%를 갈랐습니다. 고지서는 해마다 받으면서 시행령은 오늘 처음 끝까지 읽었습니다.
자주 묻는 질문
재산세 인상 한도 5%는 매년 5%까지만 오른다는 뜻입니까?
아닙니다. 지방세법 시행령 제109조의2는 ‘작년 공시가격×올해 공정시장가액비율’에 올해 과세표준의 5%를 더한 값을 상한으로 둡니다. 작년 값이 상한 계산 때 깎이지 않아, 집값이 매년 10.3% 오르면 과세표준도 2년째부터 매년 10.3% 오릅니다.
세 부담 상한 130%는 지금도 있습니까?
주택에는 없습니다. 지방세법 제122조는 2024년 1월 1일부터 ‘주택의 경우에는 적용하지 아니한다’고 돼 있습니다. 토지·건축물에만 150% 상한이 남아 있고, 주택은 과세표준상한제로 바뀌었습니다(2026년 10월 기준).
1주택자 특례세율은 내년에도 적용됩니까?
현행 법률로는 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 적용됩니다. 행정안전부가 8월 26일 2029년까지 3년 연장안을 내놨지만 입법예고를 거쳐 국회에 낼 단계이고, 2026년 10월 6일 기준 국회를 통과하지 못했습니다.
자료: 연합뉴스 2026-10-05(KB국민은행 시뮬레이션, 신동욱 의원실 제공) · 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제122조 · 지방세법 시행령 제109조의2(2026-10-01 시행본) · 머니투데이방송 2026-08-26(행정안전부 2026년 지방세제 개편안) · 국토교통부 아파트 매매 실거래(2025-02~2026-07) · 계산 강해준. 기준일 2026년 10월 6일.
