부정청약 적발 5년간 1,669건, 처벌은 어디까지 갑니까 — 송치 655건 중 계약 취소 273건, 국토부 자료와 주택법 조문을 읽어봤습니다

부정청약은 처벌보다 계산이 먼저 오는 범죄입니다. 걸릴 확률과 걸렸을 때 잃는 것, 당첨됐을 때 얻는 것을 사람이 셈합니다. 오늘 나온 국토교통부 자료는 그 셈의 한쪽, 걸린 다음에 무슨 일이 일어나는지를 보여 줍니다.

국회 국토교통위원회 유상범 의원실이 국토부에서 받은 「민간 분양 사업장 현장점검 결과 위반사항 적발 및 조치 실적」이 10월 4일 일제히 보도됐습니다. 원자료는 공개되지 않아 저는 보도 네 곳(연합뉴스·이투데이·핀포인트뉴스·한스경제)의 숫자를 서로 맞춰 보며 읽었습니다. 여기에 국토부 반기 점검 보도자료 두 건과 주택법 조문을 붙였습니다.

부정청약 5년간 몇 건이 적발됐습니까?

2021년부터 2025년 6월까지 전국 민간분양 350개 단지, 21만 2,892가구를 점검해 1,669건을 적발했습니다. 전부 경찰에 수사의뢰됐습니다.

일부 기사 제목에는 1,699건으로 나갔습니다. 유형별 숫자를 더하면 위장전입 1,380 + 청약통장·입주자격 매매 240 + 위장결혼·이혼 47 + 자격 위조·조작 2 = 1,669건입니다. 본문 숫자가 맞고 제목이 틀린 것으로 읽었습니다.

점검한 가구로 나누면 1천 가구에 7.84건입니다. 단지로 나누면 한 단지에 4.77건입니다. 별것 아닌 숫자처럼 보이지만, 이건 정부가 골라서 들여다본 단지만의 숫자입니다. 점검하지 않은 단지에서 몇 건이 있었는지는 아무도 모릅니다.

왜 위장전입이 10건 중 8건입니까?

가점표가 그렇게 생겼기 때문입니다. 민영주택 청약 가점에서 부양가족은 0명이면 5점, 한 명 늘 때마다 5점씩 올라 6명 이상이면 35점입니다. 결혼한 세대주가 양가 부모 네 분을 주소만 옮겨 오면 20점이 생깁니다.

84점 만점에서 20점은 무주택 기간 10년치와 같은 크기입니다(무주택 기간 점수는 1년에 2점씩 오릅니다). 10년을 기다리는 것과 주민등록 넉 장을 옮기는 것 사이에서 어느 쪽이 싸게 보일지는 굳이 묻지 않아도 됩니다. 제도가 사람을 시험하는 모양입니다.

적발되면 처벌은 어디까지 갑니까?

조문부터 읽었습니다. 주택법 제65조 제1항은 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받는 것을 막고, 제101조가 벌칙을 정합니다. 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금입니다. 다만 그 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 벌금 상한이 이익의 3배까지 올라갑니다(2024년 3월 19일 개정 조문 기준).

행정 조치도 따로 있습니다. 제65조 제2항은 공급계약을 취소하도록 하고, 제5항은 국토부 장관이 10년 범위에서 청약 자격을 제한할 수 있게 합니다. 종이 위에서는 꽤 무겁습니다.

그런데 실제로 굴러간 숫자는 이렇습니다. 적발 1,669건 중 검찰에 송치된 건 655건(39.2%)입니다. 송치된 655건 중 당첨·계약 취소까지 끝난 건 273건입니다. 송치의 41.7%, 처음 적발의 16.4%입니다.

연합뉴스·이투데이는 이 비율을 41.1%로 적었고 한스경제는 41.7%로 적었습니다. 273을 655로 나누면 41.68%입니다. 저는 41.7%로 씁니다.

나머지는 어디 있을까요. 294건은 소송이나 재판이 진행 중이고, 55건은 ‘취소 곤란’ 판정을 받았습니다. 더하면 622건이라 655건에서 33건이 남는데, 보도된 자료에는 이 33건의 분류가 없습니다. 송치되지 않은 1,014건이 수사 중인지 불송치로 끝났는지도 나와 있지 않습니다.

취소 곤란 55건은 왜 생깁니까?

2021년 3월에 들어간 제65조 제6항 때문입니다. 부정청약 사실을 모르고 분양권이나 주택을 산 매수인이 관련이 없음을 소명하면 계약을 취소해서는 안 된다는 조항입니다. 부정을 저지른 사람이 분양권을 이미 팔았다면, 집은 산 사람이 갖고 부정의 대가는 형사 처벌로만 남습니다.

이 조항 자체는 맞다고 봅니다. 거래를 믿고 산 사람이 남의 부정 때문에 집을 잃으면 그다음부터는 아무도 분양권을 안심하고 사지 못합니다. 문제는 조항이 아니라 순서입니다. 적발이 전매보다 늦으면 취소할 대상이 이미 남의 손에 가 있습니다.

부정청약은 어떤 단지에 몰립니까?

여기서 제가 이 글을 쓰게 된 숫자가 나옵니다. 1년 전 뉴시스가 같은 계열의 국토부 자료(2020~2024년 누적 1,615건)로 단지별 적발을 보도했습니다. 일반분양 물량으로 나누면 이렇습니다.

송파의 한 단지는 일반분양 149가구 중 35건이 부정청약으로 적발됐습니다. 네 가구 중 한 가구꼴입니다. 5년 평균 0.78%의 약 30배입니다. 네 단지는 모두 분양가 상한제가 적용되는 서울 강남권 분양이었습니다. 단지 이름은 이 글의 요지가 아니라서 지역만 적었습니다.

기간과 분모가 조금 다른 두 자료라 정확한 배수로 읽으면 안 됩니다. 그래도 방향은 분명합니다. 부정은 고르게 퍼져 있지 않고, 당첨되는 순간 주변 시세와의 차이가 수억 원에서 십수억 원 생기는 곳에 몰려 있습니다.

그래서 저는 이렇게 봅니다

가격은 정보입니다. 분양가를 주변 시세보다 낮게 묶으면 그 차액은 사라지지 않습니다. 당첨자 한 사람에게 옮겨 갈 뿐이고, 그 몫이 클수록 줄은 길어지고, 줄이 길수록 새치기의 값이 오릅니다. 위장전입 1,380건은 개인의 도덕 문제이기 전에 정부가 붙인 가격표에 사람들이 반응한 결과입니다.

유상범 의원은 이를 ‘시장 교란 행위’라고 했습니다. 맞는 말인데 저는 한 칸 더 갑니다. 시장 가격을 먼저 지운 건 제도이고, 교란은 그 빈자리에서 자랐습니다. 단속을 세게 하는 건 필요합니다. 그러나 1천 가구에 7.84건을 찾아내는 단속으로 네 가구에 한 건이 나오는 유인을 이길 수 있을지는 의문입니다.

이 점은 지금 정부·여당 쪽 논의가 방향을 맞게 잡았다고 생각합니다. 거론되는 주택채권입찰제는 분양가 상한제 주택 당첨자에게 시세와의 차액만큼 채권을 사게 해 그 차익을 국고로 걷는 방식입니다. 가격으로 푸는 해법이라 저는 찬성 쪽입니다. 다만 올해 3월 안태준 의원이 대표발의한 ‘로또 청약’ 방지 주택법 개정안은 국토교통위원회에 계류 중이고, 아직 국회를 통과하지 못한 발의 단계의 법안입니다. 현금이 많은 사람에게 유리해진다는 반론도 일리가 있어 같이 적어 둡니다.

위장전입은 정말 늘었습니까?

적발은 늘었습니다. 2021년 157건, 2022~2023년 두 해 합 487건, 2024년 491건, 2025년 상반기 245건입니다. 2021년에서 2024년까지 3.1배입니다.

하지만 이 증가를 그대로 ‘부정이 세 배가 됐다’로 읽으면 안 됩니다. 국토부는 2024년 하반기 점검부터 직계존속의 건강보험 요양급여내역을 받았습니다. 주소는 같이 있는데 병원은 다른 도시에서 다니는 부모를 찾아내는 서류입니다. 국토부는 이 서류로 적발이 이전 점검의 3배 넘게 늘었다고 발표했습니다(2025년 4월 29일, 40개 단지 약 2.6만 가구에서 390건 · 천 가구당 15.0건).

제출이 의무가 된 뒤의 2025년 상반기 점검에서는 40개 단지 약 2.8만 가구에서 252건, 천 가구당 9.0건으로 내려왔습니다(2025년 12월 1일 발표). 걸린다는 걸 알게 되자 덜 시도했다고 읽을 수 있습니다. 처벌 조항을 바꾼 게 아니라 보는 눈을 바꿨더니 숫자가 움직였습니다.

사업주체의 ‘깜깜이 분양’은 무엇입니까?

청약자만이 아닙니다. 같은 기간 아파트를 공급하는 사업주체의 위반이 215건 적발됐고, 그중 205건(95.3%)이 선착순 계약을 가장해 잔여 세대를 특정인에게 미리 넘긴 경우였습니다. 부적격 취소나 계약 포기로 남은 물량은 예비입주자에게 순서대로 돌려야 하는데 그 줄을 건너뛴 것입니다.

이 대목이 더 고약합니다. 민간 사업주체는 한국부동산원에 부적격 당첨 취소 명단만 통보하고, 예비입주자 순차 계약 대장이나 계약 포기 확인서는 내지 않습니다. 장부를 안 내는 쪽이 줄을 관리하는 구조입니다. 재무팀에서 12년을 일하며 배운 건 하나입니다. 검사받지 않는 장부는 결국 맞지 않습니다.

이 숫자의 한계는 무엇입니까?

첫째, 원자료를 직접 보지 못했습니다. 숫자는 10월 4일 보도 네 곳을 대조한 것이고, 서로 다른 값(1,699와 1,669, 41.1%와 41.7%)은 합계와 나눗셈으로 판단했습니다. 둘째, 1,669건은 점검한 350개 단지의 숫자이지 전체 분양의 부정청약 규모가 아닙니다. 셋째, 단지별 비율은 2020~2024년 누적 자료라 기간과 분모가 다릅니다. 넷째, 반기 점검의 가구 수는 ‘약’으로 발표돼 천 가구당 값에 반올림 오차가 있습니다.

저는 청약에 당첨된 적이 없습니다. 평촌 집은 2019년에 매매로 샀습니다. 그래서 가점표를 볼 때마다 남의 시험지를 채점하는 기분이 듭니다.

부정청약을 줄이는 가장 확실한 방법은 단속을 늘리는 것보다 당첨의 값을 줄이는 것입니다. 정부가 지운 가격만큼 누군가는 주소를 옮깁니다. 세어보니 그 차액이 큰 곳일수록 그랬습니다.

자주 묻는 질문