이재명 강남불패 발언, 강남 3구 실거래는 지금 어디에 있습니까 — 같은 아파트 1,503곳을 놓고 저는 이렇게 봅니다

지금은 아닙니다. 이재명 대통령은 9월 22일 엑스(X)에 ‘강남불패, 부동산투기공화국은 이제 과거 이야기가 될 것’이라고 썼습니다. 국토교통부 실거래로 같은 아파트끼리 비교해 보니, 그 말이 나온 시점의 강남·서초·송파는 지난 1년 동안 서울에서 가장 많이 오른 곳이었습니다. 같은 단지·같은 면적 1,503곳의 상승률 중앙값이 +15.3%, 서울 나머지 22개 구는 +8.5%입니다.

대통령의 문장은 미래형입니다. ‘과거 이야기다’가 아니라 ‘과거 이야기가 될 것’, 그리고 ‘반드시 그래야 한다’였습니다. 전날인 9월 21일 정부는 2030년까지 공적주택 119만 호, 연평균 약 24만 호를 공급하고 그중 92만 호(77%)를 수도권에 두겠다는 주거안정플랜을 발표했습니다. 대통령은 그 계획을 소개하며 이 문장을 붙였습니다.

저는 이 말을 거짓이라고 읽지 않습니다. 목표라고 읽습니다. 다만 목표를 세웠으면 출발선을 적어 둬야 나중에 채점할 수 있습니다. 오늘 글은 그 출발선을 적는 글입니다.

강남 3구 아파트값은 대통령 말이 나오기 전 1년 동안 어떻게 움직였습니까?

국토교통부 아파트 매매 실거래 가운데 우리 서버에 쌓인 자료는 2024년 9월부터 2026년 8월까지, 서울·경기·인천·부산·대구·대전·울산·세종 8개 시도 109개 시군구입니다. 계약을 해제한 거래는 뺐습니다. 2026년 8월 계약분은 신고 기한(30일)이 아직 다 안 지나 뺐습니다.

두 기간을 놓았습니다. 앞은 2024년 9월~2025년 7월, 뒤는 2025년 9월~2026년 7월입니다. 계절을 맞추려고 같은 달들끼리 11개월씩 잡았고, 사이의 2025년 8월은 비웠습니다. 그리고 시군구·법정동·단지명·전용면적이 모두 같은 묶음, 즉 같은 아파트의 같은 평형끼리만 비교했습니다. 두 기간 모두 거래가 있었던 묶음마다 뒤 기간 중앙값을 앞 기간 중앙값으로 나눴습니다.

강남 3구의 같은 집은 중앙값으로 15.32% 올랐습니다. 열 곳 중 아홉 곳 가까이(87.8%)가 올랐습니다. 서울 나머지 22개 구는 8.50%였으니 강남 3구가 1.8배쯤 더 올랐습니다. 서울 밖은 1.18%로 거의 제자리였습니다.

방법을 바꿔도 순서는 같았습니다. 전용면적을 반올림하지 않고 소수점까지 같은 것만 묶으면 강남 3구 +15.89%, 서울 나머지 +9.25%였습니다. 두 기간 모두 두 건 이상 거래된 묶음만 남기면 +18.51% 대 +10.94%, 거래 건수로 가중하면 +20.8% 대 +13.58%였습니다. 어떻게 재도 강남 3구가 6~8%p 앞섰습니다.

왜 평균 가격이 아니라 같은 아파트끼리 비교했습니까?

그냥 ㎡당 거래가 중앙값을 내면 이야기가 달라지기 때문입니다. 강남 3구의 ㎡당 중앙값은 앞 기간 2,565만 원, 뒤 기간 2,574만 원으로 0.3% 올랐을 뿐입니다. 서울 나머지는 1,272만 원에서 1,237만 원으로 오히려 2.7% 내렸습니다. 이 숫자만 보면 ‘강남불패는 이미 끝났다’고 써도 됩니다.

그런데 이건 값이 아니라 무엇이 팔렸는지를 잰 숫자입니다. 규제 뒤 비싼 단지 거래가 줄고 상대적으로 싼 단지 거래가 늘면, 집값이 하나도 안 내려도 중앙값은 내려갑니다. 같은 집을 두 번 재면 그 착시가 빠집니다. 재무팀에서 매출 구성이 바뀐 해에 평균 단가를 믿지 않던 것과 같은 이유입니다.

대출 규제와 10·15 대책 뒤에는 어떻게 됐습니까?

같은 아파트의 거래가를 그 집의 앞 기간(2024.9~2025.7) 중앙값과 비교해 달마다 중앙값을 냈습니다. 수도권 주택담보대출을 6억 원으로 묶은 6·27 대책이 나온 2025년 6월, 강남 3구는 +4.57%였습니다. 서울 전역을 규제지역·토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책이 나온 10월엔 +17.09%였습니다.

그 뒤로도 올랐습니다. 2026년 2월 +24.90%까지 갔다가 4월 +17.05%, 5월 +18.00%로 한 번 내려왔습니다. 여기서 강남불패가 꺾였다고 읽은 분도 있었을 겁니다. 그런데 6월 +21.96%, 7월 +28.21%로 다시 올라섰습니다. 우리 자료 2년 가운데 가장 높은 달이 대통령 발언 두 달 전인 2026년 7월입니다.

서울 나머지 22개 구는 모양이 다릅니다. 꺾임 없이 계단처럼 올라 7월 +20.65%입니다. 격차는 2월에 13.5%p까지 벌어졌다가 7월 7.6%p로 좁혀졌습니다. 강남이 식어서가 아니라 나머지가 따라 올라서 좁혀진 것입니다.

그럼 규제는 무엇을 줄였습니까?

거래를 줄였습니다. 같은 두 기간 강남 3구 아파트 매매는 1만 1,014건에서 9,108건으로 17.3% 줄었습니다. 강남구는 3,752건에서 2,672건(−28.8%), 서초구는 2,839건에서 2,101건(−26.0%)이었고, 송파구는 4,423건에서 4,335건(−2.0%)으로 거의 그대로였습니다.

같은 기간 서울 나머지 22개 구는 거래가 21.9%, 서울 밖은 29.5% 늘었습니다. 서울 아파트 매매 가운데 강남 3구 비중은 18.2%에서 13.1%로 내려갔습니다. 거래는 빠지고 값은 가장 많이 오른 곳, 그게 지금 강남 3구의 모습입니다.

저는 이렇게 읽습니다. 가격은 정보입니다. 대출을 묶고 허가를 받게 하면 살 수 있는 사람이 줄어듭니다. 그런데 파는 사람도 급할 이유가 없으면 호가를 내리지 않습니다. 그래서 거래 건수가 줄고, 체결된 몇 건이 더 높은 값으로 찍힙니다. 규제가 누른 건 가격이 아니라 가격이 드러나는 횟수였습니다. 여기서 원인을 규제 하나로 단정하지는 않겠습니다. 금리와 주식시장, 공급 일정도 같은 기간에 움직였습니다.

강남구가 서울에서 가장 많이 올랐습니까?

아닙니다. 25개 구를 같은 방법으로 줄 세우면 송파가 +22.07%로 1위였지만 서초는 8위(+13.66%), 강남은 10위(+11.78%)였습니다. 2위부터 7위는 성동(+20.61%), 동작(+18.37%), 광진(+17.34%), 용산(+15.78%), 영등포(+15.12%), 강동(+14.67%)입니다. 가장 낮은 금천도 +2.94%로, 25개 구 모두 올랐습니다.

그러니 ‘강남불패’라는 말은 조금 좁습니다. 지난 1년 오른 곳은 강남 한 동네가 아니라 한강을 따라 이어진 선호 지역이었습니다. 대통령이 과거로 보내겠다는 게 강남이라는 지명이 아니라 ‘사람들이 가고 싶은 곳은 규제해도 오른다’는 현상이라면, 채점 대상은 강남 3구보다 넓어야 합니다.

대통령 말에서 맞는 대목은 무엇입니까?

공급으로 가겠다는 방향입니다. 이 점은 맞습니다. 이 정부가 출범한 뒤 15개월 동안 나온 부동산 대책은 주로 대출 한도, 규제지역, 토지거래허가처럼 수요를 누르는 쪽이었습니다. 그 결과가 위의 숫자입니다. 119만 호 공급 계획은 적어도 방향을 돌린 것이고, 저는 그걸 인정합니다.

걸리는 건 두 가지입니다. 첫째, 위치입니다. 강남 3구 값이 오른 건 거기에 살고 싶은 사람이 집보다 많아서입니다. 그 희소성을 푸는 건 강남 3구 안의 공급, 즉 재건축과 용적률입니다. 수도권 외곽의 공적주택 수십만 호는 다른 문제를 풉니다. 제가 읽은 보도 요약에는 구별 물량이 없었습니다. 강남 3구에 몇 호가 가는지 나오면 그 숫자부터 보겠습니다.

둘째, 돈입니다. 119만 호를 누가 짓고 그 비용을 누가 내는지는 발표 요약만으로는 알 수 없었습니다. 공짜 점심은 없습니다. 이 연재의 다음 글은 그 재원을 세는 글입니다.

이 비교의 한계는 무엇입니까?

자료가 2년치뿐입니다. ‘불패’라는 말은 수십 년짜리 이야기인데 저는 그중 2년을 봤습니다. 대통령 발언 뒤의 거래는 아직 신고가 다 들어오지 않아 한 건도 넣지 못했습니다. 그래서 이 글은 ‘대통령 말이 틀렸다’는 글이 아닙니다. ‘말이 나온 날 출발선이 여기였다’는 기록입니다.

같은 단지·같은 면적으로 묶어도 층, 향, 수리 상태는 통제하지 못했습니다. 두 기간 모두 거래가 있던 집만 비교했기 때문에 거래가 끊긴 집의 값은 모릅니다. 전국이 아니라 8개 시도 109개 시군구입니다. 1년 뒤인 2027년 가을, 같은 방법으로 같은 표를 다시 만들겠습니다. 강남 3구 숫자가 서울 나머지보다 낮게 나오면 그때는 대통령 말이 맞았다고 쓰겠습니다.

대통령은 강남불패를 과거로 보내겠다고 했고, 말이 나온 날 강남 3구의 같은 집은 1년 전보다 15.3% 비쌌습니다. 규제가 줄인 건 값이 아니라 거래였습니다. 저는 평촌 25평 하나뿐인 사람이라 이 숫자가 틀리기를 조금은 바랍니다. 강남이 오를수록 제 갈아타기는 한 칸씩 멀어지니까요.

자주 묻는 질문