이재명 기본주택 뜻, 중산층 20년 거주 보편형 공공임대의 땅값은 누가 냅니까 — 2020년 원안과 9·21 플랜을 나란히 놓고 저는 이렇게 봅니다

돌아온 것은 이름의 절반입니다. 2020년의 기본주택은 30년 거주, 무주택자 누구나, 원가 임대료였습니다. 2026년의 보편형 공공임대는 6년에서 20년, 중위소득 150% 이하, 시세보다 낮은 임대료입니다. 세 칸이 시장 쪽으로 옮겨 왔고, 한 칸은 그대로입니다. 임대료를 시장이 아니라 정부가 정한다는 칸입니다. 이재명 대통령을 잣대 넷으로 읽는 연재의 마지막 글입니다. 오늘 잣대는 넷째입니다. 시장에 맡길 일에 손을 대는가.

발언과 문서부터 적습니다. 2020년 7월 21일 이재명 경기지사와 경기주택도시공사가 기본주택을 제안했습니다. 2026년 7월 23일 여의도 KBS 별관 부동산정책 국민 대토론회에서 대통령은 “국민주택 규모인 25평이나 30평 정도 되는 고품질의 장기 임대아파트를 역세권 중심으로 먼저 건설”하겠다고 했습니다(이투데이가 옮긴 발언입니다). 9월 21일 국토교통부가 주거안정플랜에서 보편형 공공임대 19만 3천 호를 내놓았고, 이틀 뒤 취임한 홍지선 장관은 경기도 도시주택실장으로 2020년 기본주택을 총괄한 사람입니다. 플랜은 이 집을 ‘보편형 공공임대’라고 부르고, 보도는 ‘이름을 바꿔 돌아온 기본주택’이라고 썼습니다(이투데이 9월 2일·뉴스핌 9월 23일). 그래서 두 문서를 나란히 놓고 읽었습니다. 앞선 세 글은 강남 3구 실거래, 119만 호의 재원, 대출 규제의 부담이었습니다.

2020년 기본주택은 무엇이었습니까?

경기주택도시공사의 2020년 7월 제안은 이렇습니다. 무주택자면 소득·자산·나이를 묻지 않고 30년 이상 살 수 있고, 갱신하면 사실상 평생입니다. 보증금은 월세의 50~100배, 월 임대료는 단지 관리·운영비를 충당하는 수준에 중위소득 20%를 상한으로 뒀습니다. 3기 신도시 역세권 물량의 절반 이상을 이 집으로 하겠다고 했습니다. 같은 해 10월 경기도가 낸 산식은 조성원가 3.3㎡당 2,000만 원을 기준으로 전용 59㎡ 월 48만 5천 원, 74㎡ 월 57만 3천 원이었습니다. 경기주택도시공사 사장은 “주거서비스는 수돗물 공급과 같이 누구나 누릴 수 있는 보편적 공공서비스”라고 했습니다.

그 집은 한 가구도 지어지지 않았습니다. 현행 공공주택특별법에 그런 유형이 없어 2021년 2월과 4월 이규민 의원이 개정안을 냈지만 국회를 통과하지 못했고, 21대 임기 만료로 폐기됐습니다. 구리 교문지구 1,280가구는 2021년 시작해 2023년 접었습니다. 안양 360가구는 인허가에서 멈췄고 남양주 다산 518가구는 통합공공임대로 바뀌었습니다. 경기주택도시공사는 “기본주택은 현행 공공주택특별법의 기준이나 요건에 부합하지 않는다”고 했습니다. 광교에 세운 홍보관은 5.7억 원을 들여 2021년 2월에 열고 5개월 만에 닫았습니다. 선거법 때문이었고, 2022년 5월 철거됐습니다. 홍보비는 두 해 합쳐 8.61억 원이었습니다. 이 홍보관 결재 서류에 지금 장관의 이름이 있습니다. 서울신문이 9월 15일 의원실 자료로 보도한 내용입니다.

2026년 보편형 공공임대는 무엇이 다릅니까?

국토교통부 9월 21일 플랜과 그 뒤 보도된 검토안을 여섯 칸으로 나란히 놓았습니다. 입주 기준과 임대료는 아직 ‘검토안’이고 연내 확정한다고 했습니다. 확정되면 이 글의 정정란에 적겠습니다.

거주 기간이 가장 크게 달라졌습니다. 30년이 기본 6년이 됐고, 최장 20년은 미성년 자녀 셋이 있어야 합니다. 입주 자격은 ‘누구나’에서 중위소득 150%로 내려왔습니다. 2026년 기준 중위소득의 150%는 1인 385만, 2인 630만, 3인 804만, 4인 974만 원입니다. 3인 가구로 월 804만 원까지이니 중산층 대부분이 들어옵니다. 임대료는 ‘원가’에서 ‘시세보다 낮게’로 바뀌었습니다. 재원은 리츠 대신 주택도시기금이고, 근거 법령은 국회를 거치는 법 개정 대신 12월 시행령 개정입니다. 국회에서 두 번 못 넘은 것을 이번엔 시행령으로 갑니다. 절차상 문제는 없습니다. 다만 그 사실은 적어 둡니다.

먼저 인정할 것을 적습니다. 세 칸이 시장 쪽으로 온 것은 맞습니다. 소득 기준을 두면 임대료 차이가 필요한 사람에게 갈 확률이 올라가고, 기간을 제한하면 자리가 돌고, 보증금을 20~100%에서 고르게 하면 입주자가 제 사정에 맞춰 값을 나눌 수 있습니다. 2020년 원안에는 셋 다 없었습니다. 이 점은 그쪽이 고친 것이고, 고친 방향이 옳습니다.

임대료를 시세의 비율로 정하면 무슨 일이 생깁니까?

보편형의 비율은 아직 없습니다. 그래서 지금 있는 규칙을 그대로 걸어 봤습니다. 국토교통부가 2021년 11월 1일 정한 통합공공임대주택 임대료 기준은 소득 구간별로 시세의 35%·40%·50%·65%·80%·90%이고, 시세는 주변 감정평가액입니다. 시세는 한국부동산원 8월 조사의 서울 아파트 보증부월세 평균을 썼습니다. 보증금 1억 9,565만 원에 월세 164만 1천 원입니다. 보증금을 주택임대차보호법 시행령 제9조의 전환율 상한(기준금리 3.00%에 2%p, 5.0%)으로 월세로 바꾸면 순월세 245.6만 원입니다. 같은 조사의 평균 전세 6억 3,662만 원을 같은 식으로 돌리면 265.3만 원이라 두 길이 8% 안에서 맞습니다. 서울 평균이라 평형을 가르지 못한다는 한계는 그대로입니다.

중위소득 130~150%, 3인 가구로 월 697~804만 원인 집은 시세의 90%라 매달 24.6만 원 차이입니다. 20년이면 0.59억 원입니다. 중위소득 70~100%는 매달 86.0만 원, 20년 2.06억 원입니다. 2020년 원안의 74㎡ 월 57만 3천 원은 이 시세의 23.3%입니다. 매달 188.3만 원, 30년이면 6.78억 원이 비게 됩니다. 그 원안이 폐기된 것이 저는 다행이라고 봅니다. 다만 90%든 35%든 정부가 정한 비율이라는 점은 같습니다.

정해진 가격 아래에서는 값 대신 줄이 섭니다. LH가 2022년 1월 처음 낸 통합공공임대 과천지식정보타운 605가구에 약 1만 3천 명이 왔습니다. 22대 1입니다. 남양주별내 576가구에 약 8,800명, 15대 1입니다. 지난 글의 마곡17단지 특별공급은 67.91대 1이었습니다. 시장에서 값은 누가 더 절실한지를 보여 주는 정보입니다. 값을 정해 놓으면 그 정보가 지워지고, 추첨과 가점이 그 자리를 대신합니다. 이번 플랜은 물량의 50~70%를 19~39세에 먼저 주고 결혼·출산에 따라 임대료를 더 깎는 안을 검토한다고 했습니다. 값이 정보를 못 주니 조건이 정보 노릇을 합니다.

감정평가로 정한 시세에는 시차가 있습니다. 임대료는 갱신할 때 5% 안에서만 오릅니다. 부동산원 조사에서 서울 아파트 월세는 2년 새 24.3% 올랐습니다. 시장 임대료가 그렇게 뛰는 동안 공공 임대료는 갱신마다 5%가 상한입니다. 그 차이는 해가 갈수록 벌어지고, 20년째 가구가 받는 몫은 첫해보다 큽니다. 이 표의 20년 합계는 그 벌어짐을 넣지 않은 최소값입니다.

땅값은 어디로 갑니까?

토지임대부 글에서 땅값은 사라지지 않고 40년 임대료로 나뉜다고 썼습니다. 공공임대는 한 걸음 더 갑니다. 땅과 건물을 다 공공이 갖고, 입주자는 시세보다 낮은 임대료를 냅니다. 그러니 땅값은 임대료 차이로 매달 드러납니다. 위 표의 ‘차이’ 열이 그것입니다. 3기 신도시의 땅은 수용으로 들어와 조성원가로 장부에 오릅니다. LH가 남양주왕숙에서 낸 공공분양가는 3.3㎡당 1,880만 원, 84형 6.4억 원대입니다. 같은 남양주의 전용 84㎡ 실거래는 올해 6~8월 1,067건에 중앙값 5.35억 원입니다. 구축이 섞인 값이라 그대로 견주면 안 되지만, ‘합리적’이라는 신도시 새집 값이 그 시의 중앙값보다 위에 있다는 것은 적어 둡니다. 임대로 돌리면 그 값이 팔리지 않고 매달 조금씩 깎여 나갑니다.

규모로 셉니다. 2030년까지 19만 3천 호가 전부 서울 평균 시세의 집이라고 가정하면, 시세의 90%일 때 해마다 5,697억 원, 80%면 11,372억 원, 65%면 19,918억 원, 가장 낮은 35%면 36,987억 원이 시세와의 차이로 나갑니다. 실제 보편형은 수도권 택지가 많아 서울 평균보다 낮을 것이고, 소득 구간이 섞이니 어느 한 숫자는 아닙니다. 범위로만 읽으시기 바랍니다.

이 돈을 누가 내는지는 둘째 글에서 셌습니다. 2027년 보편형 예산 6조 2천억 원을 3만 6천 호로 나누면 호당 1.72억 원인데, LH의 호당 실사업비는 3.65억 원이고 그중 2.88억 원이 빚입니다. 예산에 없는 절반은 LH가 빌리고, 임대료가 원가 아래로 갈수록 그 빚은 안 갚아집니다. 돈은 청약통장에서, LH 부채에서, 그리고 다음 세대에서 나옵니다. 세금은 가장 작은 갈래입니다.

20년은 무엇을 고정합니까?

사람을 고정합니다. 시세보다 싼 집에 들어간 가구는 소득이 늘어도 나갈 이유가 없습니다. 통합공공임대는 소득이 기준을 넘으면 임대료를 더 받고 30년까지 살게 합니다. 보편형은 6년 뒤 어떻게 할지 아직 없습니다. 자녀 셋이면 20년이라는 조건은 출산에 값을 붙인 것인데, 그 값은 집을 옮길 자유를 20년 내놓는 대가로 받습니다. 시장에서는 집이 사람을 따라갑니다. 정해진 값 아래에서는 사람이 집을 따라갑니다. 20년 뒤 그 가구의 아이는 성인이고, 옆 단지의 같은 집은 그동안 값이 세 번 바뀌었을 것입니다.

그래서 저는 이렇게 봅니다

넷째 잣대의 답은 ‘손을 댄다’입니다. 2020년에는 원가로, 2026년에는 시세의 비율로 임대료를 정합니다. 정해진 가격은 정보를 지우고, 지워진 정보는 줄과 추첨과 조건으로 돌아옵니다. 다만 2020년보다 덜 댑니다. 누구나에서 150%로, 30년에서 6년으로, 원가에서 시세 곁으로 왔습니다. 저는 그 후퇴를 후퇴라고 부르지 않겠습니다. 첫 안이 한 가구도 못 짓고 5.7억 원짜리 홍보관만 남긴 뒤에 나온 수정이니, 세어 본 사람이 고친 것으로 읽습니다.

그래도 남는 것이 있습니다. 시세를 감정평가로 정하고 2년에 5%씩만 올리는 규칙은 시장이 움직일수록 차이를 키웁니다. 그 차이를 내는 통장이 세금이 아니라 청약통장과 LH 부채라는 것은 둘째 글과 같습니다. 그리고 법 개정으로 두 번 못 넘은 제도가 시행령으로 오는 것은, 국회 회의록을 아침마다 읽는 사람으로서는 한 줄 적어 둘 일입니다. 시행령은 표결이 없습니다.

연재를 닫습니다. 말과 실거래는 어긋났고(강남 3구 같은 집 +15.3%), 재원 조항은 없었고(61쪽에 ‘재원’ 0회), 부담은 대출로 사려던 사람에게 갔고(필요 현금 3.55배), 가격은 정부가 정합니다. 네 칸 중 인정한 것은 각 글에 적었습니다. 보증금을 높게 받아 재정 손해를 막겠다는 말, 취약계층 57만 호를 지킨 것, 이번의 소득 기준과 기간 제한이 그것입니다.

저는 2019년에 평촌 25평을 대출 40%로 산 사람입니다. 지금은 집이 있어 자격이 없지만, 그때 이런 집이 역세권에 시세의 90%로 있었다면 청약통장을 들고 줄에 섰을 겁니다. 정해진 가격을 비판하는 사람도 정해진 가격 앞에서는 줄을 섭니다. 그래서 제 글도 의심하며 읽으시기 바랍니다.

2020년의 기본주택은 값을 원가에 묶었고, 2026년의 보편형은 값을 시세의 몇 할에 묶습니다. 묶는 매듭이 느슨해진 것은 인정합니다. 매듭을 푸는 사람이 시장이 아니라 정부라는 것은 그대로입니다.

자주 묻는 질문