9월 17일 한국부동산원이 9월 2주차 서울 아파트 매매가격이 0.16% 올랐다고 발표했습니다. 2025년 2월 첫 주부터 84주 연속 상승입니다. 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 역대 최장 기록 85주에 한 주 차이입니다. 이튿날 서울시가 낸 실거래가격지수는 7월 한 달에 1.93%, 1년 전보다 14.56% 올랐다고 했습니다.
저는 2019년에 안양 평촌의 25평 아파트를 샀습니다. 대출이 40%였고, 그 뒤로 갈아타기를 못 했습니다. 집이 하나뿐인 사람에게 이런 뉴스는 두 가지를 묻게 합니다. 우리 집도 올랐습니까. 그리고 그 숫자는 어떻게 센 것입니까. 지수는 표본 단지를 정해 놓고 그 값을 매주 추정한 것이라, 제가 직접 셀 수 있는 건 실거래뿐입니다. 그래서 국토교통부 실거래가에서 서울 25개 구의 매매 거래를 전부 받아 세어봤습니다.
어떻게 셌습니까?
같은 집끼리 비교했습니다. 시군구, 법정동, 단지 이름, 전용면적 넷이 같은 거래를 한 묶음으로 묶고, 2025년 2월부터 7월까지 여섯 달과 2026년 같은 여섯 달에 각각 두 건 이상 거래된 묶음만 남겼습니다. 서울에서 4,030개 묶음이 나왔습니다. 거래 건수로는 2025년 3만 133건, 2026년 2만 6,625건입니다. 묶음마다 두 기간의 중앙값을 구해 비교했고, 취소된 거래는 뺐습니다.
이렇게 하는 이유는 하나입니다. 올해 팔린 집과 작년에 팔린 집이 다른 집이면 평균은 아무것도 말해 주지 않기 때문입니다. 2019년에 우리 단지 값을 볼 때도 같은 함정에 빠졌었습니다. 옆 단지 신축이 팔리면 동네 평균이 뛰고, 우리 단지 값은 그대로였습니다.
그래서 1년 새 얼마나 올랐습니까?
16.47%입니다. 4,030개 묶음의 중앙값입니다. 오른 묶음이 92.0%, 내린 묶음이 7.4%입니다. 세 잣대를 나란히 놓으면 이렇습니다.
| 잣대 | 1년 변화 |
|---|---|
| 한국부동산원 실거래가지수(7월, 전년 동월 대비) | +14.56% |
| 한국부동산원 주간지수 84주 누적(2025년 2월~2026년 9월) | +17.34% |
| 같은 단지·같은 면적 묶음 4,030개 중앙값(자체 계산) | +16.47% |
| 거래된 집값 중앙값 10.70억 → 9.30억(자체 계산) | −13.1% |
실거래가지수 14.56%, 주간지수 누적 17.34%, 같은 집 중앙값 16.47%. 방법이 다 다른데 같은 자리를 가리킵니다. 그런데 넷째 줄이 다릅니다. 그냥 거래된 집값의 중앙값은 10.70억에서 9.30억으로 13.1% 내렸습니다. 집값이 내려서가 아닙니다. 싼 집이 더 많이 팔렸기 때문입니다. 15억 이하 거래 비중이 72.1%에서 77.4%로, 6억 이하는 16.9%에서 22.2%로 늘었습니다. 같은 자료를 두고 ‘올랐다’와 ‘내렸다’가 둘 다 나올 수 있습니다. 무엇을 세느냐가 결론입니다.
월별로 보면 이 착시가 더 잘 보입니다. 서울 거래의 제곱미터당 중앙값은 2025년 2월 1,566만 원이었는데 2026년 7월엔 1,329만 원입니다. 15% 내렸습니다. 같은 기간 같은 집은 16% 올랐습니다. 두 숫자가 동시에 참일 수 있는 이유는 하나뿐입니다. 비싼 동네의 거래가 줄고 싼 동네의 거래가 늘었습니다. 뒤에서 구별로 셉니다.
거래 건수에도 자국이 남아 있습니다. 서울 월간 거래는 2025년 6월 1만 1,187건이었다가 7월에 4,116건으로 63% 줄었습니다. 6월 27일 대출 규제 직전에 거래가 몰렸고 직후에 끊겼습니다. 10월 8,487건에서 11월 3,373건으로 다시 60% 줄어든 자국도 있습니다. 규제가 값을 눌렀는지는 뒤에서 보겠지만, 거래를 지운 것은 이 숫자만으로 보입니다.
오른 폭의 분포는 이렇습니다.
| 1년 변화 | 묶음 수 | 비중 |
|---|---|---|
| 내렸거나 그대로 | 324묶음 | 8.0% |
| 0~10% 상승 | 960묶음 | 23.8% |
| 10~20% 상승 | 1,134묶음 | 28.1% |
| 20~30% 상승 | 876묶음 | 21.7% |
| 30% 넘게 상승 | 736묶음 | 18.3% |
열 묶음 중 넷은 20% 넘게 올랐습니다. 30%를 넘긴 묶음도 18.3%입니다. 반대로 내렸거나 제자리인 묶음은 8.0%입니다. 창을 3개월로 좁혀 5월부터 7월만 놓고 다시 계산하면 2,175개 묶음에 중앙값 19.14%, 오른 비율 93.2%가 나옵니다. 창을 어떻게 잡아도 16~19% 사이입니다.
어느 가격대가 가장 많이 올랐습니까?
9억에서 15억 사이입니다. 2025년 그 묶음의 중앙 거래가로 네 칸을 나눴습니다.
| 2025년 거래가 | 묶음 수 | 중앙값 변화 | 오른 비율 |
|---|---|---|---|
| 6억 미만 | 730묶음 | +6.67% | 77.1% |
| 6~9억 | 1,164묶음 | +13.70% | 93.8% |
| 9~15억 | 1,293묶음 | +24.00% | 98.2% |
| 15억 이상 | 843묶음 | +15.83% | 92.6% |
6억 미만은 6.67% 올랐고 오른 비율도 77.1%로 가장 낮습니다. 9억에서 15억은 24.00% 올랐고 98.2%가 올랐습니다. 백 묶음 중 두 묶음만 안 올랐습니다. 15억을 넘으면 15.83%로 다시 내려옵니다. 가운데가 솟은 산 모양입니다.
15억이라는 선은 주택담보대출 규제가 걸리는 자리입니다. 지난해 6월 27일 대출 규제가 나왔고, 한 신문은 지난달 그 1년을 두고 ‘빚투는 막았지만 집값은 못 잡았다’고 썼습니다. 제 숫자로는 이렇게 읽힙니다. 대출이 막힌 15억 위는 덜 올랐습니다. 대신 그 선 바로 아래가 가장 많이 올랐습니다. 규제가 값을 누른 게 아니라 수요를 옆 칸으로 밀었습니다. 가격은 정보인데, 규제선은 그 정보를 한 칸 옆으로 옮겨 놓았습니다. 서울시 자료에서 8월 거래의 79.9%가 15억 이하였다는 것도 같은 방향입니다.
강남은 꺾였고 외곽은 올랐습니까?
최근 6주는 그렇고, 1년은 다릅니다. 부동산원 9월 2주차 자료에서 강남구는 0.36%, 서초구는 0.26% 내려 6주 연속 하락이고, 송파구도 0.12% 내렸습니다. 같은 주에 중랑구는 0.51%, 도봉구는 0.47% 올랐습니다. 신문은 세제 개편안 여파로 강남권이 조정받는다고 썼습니다. 그건 제가 셀 수 없는 영역이라 옮기기만 합니다.
1년으로 넓히면 강남3구 묶음 576개의 중앙값은 15.87%, 나머지 22개 구 3,454개는 16.60%입니다. 같습니다. 구별로 벌리면 그림이 달라집니다.
| 가장 많이 오른 구 | 묶음 | 중앙값 변화 | 거래 건수 변화 |
|---|---|---|---|
| 광진구 | 84 | +29.56% | −53% |
| 성동구 | 155 | +28.69% | −67% |
| 송파구 | 245 | +27.06% | −27% |
| 동작구 | 189 | +26.88% | −45% |
| 강동구 | 194 | +24.34% | −33% |
| 가장 덜 오른 구 | 묶음 | 중앙값 변화 | 거래 건수 변화 |
|---|---|---|---|
| 서초구 | 143 | +12.54% | −35% |
| 노원구 | 367 | +9.35% | +60% |
| 중랑구 | 138 | +7.40% | +72% |
| 강남구 | 188 | +7.38% | −42% |
| 도봉구 | 138 | +5.04% | +72% |
| 금천구 | 55 | +4.41% | +63% |
광진·성동·송파·동작이 27~30% 올랐습니다. 강남구는 7.38%로 25개 구 중 스물세 번째입니다. 서초구 12.54%, 송파구 27.06%로 강남3구 안에서도 셋이 다 다릅니다. 가장 덜 오른 쪽은 도봉 5.04%, 금천 4.41%, 중랑 7.40%, 노원 9.35%입니다.
오른쪽 칸을 보면 다른 이야기가 있습니다. 거래 건수입니다. 강남3구는 같은 여섯 달 거래가 7,658건에서 5,053건으로 34% 줄었습니다. 나머지 22개 구는 7% 줄었습니다. 그런데 가장 덜 오른 네 개 구의 거래는 60%에서 72% 늘었습니다. 도봉구 거래가 72% 늘었는데 값은 5% 올랐습니다. 값이 덜 오른 곳으로 사람이 옮겨 갔고, 그래서 그곳 값이 이제 오르기 시작한 것으로 읽힙니다. ‘외곽 강세’라는 최근 주간 지수의 표현은 이 거래량의 뒷면입니다.
우리 집도 올랐습니까?
올랐습니다. 안양 동안구를 같은 방법으로 셌습니다. 265개 묶음의 중앙값이 18.37% 올랐고 96.6%가 올랐습니다. 전용 55에서 65제곱미터, 그러니까 저희 집 같은 25평형 묶음 75개만 보면 22.08%입니다. 부동산원 주간 자료에서도 동안구는 9월 2주차에 0.45% 올라 경기 평균 0.18%의 두 배를 넘었습니다. 거래는 3,067건에서 3,242건으로 6% 늘었습니다.
그래서 기분이 좋습니까. 집이 하나뿐인 사람은 오르면 세금 걱정을 하고 내리면 대출 걱정을 합니다. 22% 오른 집을 내놓아도 같은 동네 같은 크기 집이 22% 올라 있습니다. 갈아타기를 못 한 이유가 7년째 그대로입니다. 제 집값이 올라서 좋다는 마음이 있다는 걸 압니다. 그게 유인이라는 것도 압니다. 그래서 제가 쓴 이 글도 의심하면서 읽으시기 바랍니다.
세어보지 못한 것
실거래 자료는 신고 기한이 30일이라 8월 거래가 아직 다 들어오지 않았습니다. 그래서 창을 2월에서 7월로 잡았습니다. 두 기간 모두 두 건 이상 거래된 묶음만 남겼기 때문에 거래가 드문 단지는 빠졌고, 그런 단지는 대개 크고 비싼 쪽입니다. 묶음이 36개(종로)에서 367개(노원)까지 구마다 달라서 작은 구의 값은 흔들릴 수 있습니다. 취소 사유는 자료에 없습니다. 층과 향은 같은 묶음 안에서 섞여 있어 이 글의 16.47%에는 그 차이가 들어 있습니다. 규제와 세제가 값에 어떻게 작용했는지는 이 자료로 증명할 수 없고, 저는 시점이 겹친다는 것까지만 적었습니다.
그래서 저는 이렇게 읽습니다. 서울 아파트는 1년에 16% 올랐고, 그 오름은 규제선 바로 아래와 지하철 끝 동네로 옮겨 다니고 있습니다. 규제로 집값을 잡겠다는 말을 30번 넘게 들었고 30번 넘게 셌습니다. 서른한 번째도 같은 숫자입니다.
자주 묻는 질문
같은 단지·같은 면적으로 묶는 이유가 뭔가요?
‘단지가 좋아서 비싼 것’과 ‘올라서 비싼 것’을 가르기 위해서입니다. 올해 거래된 집이 작년보다 싼 동네에 몰리면 평균은 내려갑니다. 실제로 서울 거래가 중앙값은 10.70억에서 9.30억으로 13% 내렸지만 같은 집끼리는 16.5% 올랐습니다.
강남은 정말 꺾였나요?
최근 6주로는 그렇습니다. 한국부동산원 9월 2주차 강남구 −0.36%, 서초구 −0.26%로 6주 연속 하락입니다. 1년으로 보면 강남3구 묶음 576개의 중앙값은 +15.9%로 나머지 22개 구(+16.6%)와 같습니다. 다른 건 거래량입니다. 강남3구는 34% 줄었습니다.
이 숫자로 우리 집값을 알 수 있나요?
구 단위까지만 됩니다. 우리 단지 우리 면적의 묶음 하나는 거래가 두어 건이라 중앙값이 흔들립니다. 구별 표에서 자기 구와 가격대를 찾고, 가격대별 표를 겹쳐 보는 정도가 이 자료로 할 수 있는 일입니다.
최종 수정 2026년 9월 19일 · 자료 기준 국토교통부 실거래가 2026년 8월 말 수집분, 한국부동산원 2026년 9월 2주차(9월 14일 기준), 서울시 실거래가격지수 7월.
